物業管理糾紛審理中的若干法律問題

Some Legal Issues in Dealing with Realty Management Disputes

近年來，隨著我國城市建設和房地產業的迅猛發展，物業管理行業也不斷孕育并快速發展。物業管理的發展一方面加速了城市住宅小區管理方式的專業化和現代化，極大地改善了人們的居住環境和生活質量；另一方面也由此引發了大量的問題和糾紛。近年來，我國物業管理糾紛案件數量呈快速攀升之勢。在北京市許多法院，物業管理糾紛已經成為各類案件中上升最快甚至是比重最大的一類民事糾紛。作為一種新類型的案件，物業管理糾紛不僅具有一般民事案件的共性，而且凸顯了物業管理行業的諸多個性特征，法律關系十分復雜。同時，物業管理糾紛事關廣大群眾的切身利益，社會關注程度高，處理不好直接影響社會穩定。目前，我國雖頒布了《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）等一系列法規規章，有效地規制了物業管理行為，但它們均屬行政性規范，并無直接針對相關民事審判的法律適用文件，致使物業管理糾紛案件的審理往往無章可循，處理起來十分困難。實踐中“同案不同判”[1]的問題較為突出，嚴重影響著司法的公正和權威。如何處理好此類糾紛，成為當前我國司法實踐面臨的一大課題。基于此，本文擬結合審判實踐就物業管理糾紛案件審理中的若干法律問題進行初步探討。

　　一、物業管理糾紛范圍的界定

　　根據使用性質，物業可以分為居住物業、商用物業、工業物業和特種用途物業。[2]實踐中，物業管理糾紛多發生在居住物業管理區域內，主要是住宅小區內。因此，本文重點探討發生在居住物業管理區域內的物業管理糾紛。現階段，個人長期租住公房的現象還大量存在。公房使用人雖不是業主，但其因物業管理活動與物業管理企業發生的糾紛同樣符合物業管理糾紛的構成要件，因而這類糾紛也屬于物業管理糾紛，屬于本文探討的范圍。目前，我國一些地區還大量存在著利用集體土地建造住宅小區的現象，這些小區往往沒有專業化的物業管理，而是由當地村委會提供物業服務、收取相關費用，村委會不具備物業管理資質，其提供物業服務的行為不屬于真正意義上的物業管理。因此，小區業主因物業服務與村委會發生的糾紛，不屬于物業管理糾紛。據此類推，筆者認為，凡不具有物業管理資質的單位自行提供物業服務并因提供物業服務與業主發生糾紛的，均不屬于物業管理糾紛，應當按照一般民事糾紛處理。實踐中，業主與業主之間的相鄰關系糾紛、業主與房地產開發企業之間的房屋買賣合同糾紛雖然同物業管理糾紛有著很緊密的聯系，但它們分屬性質不同的法律關系，因而應當區別對待。另外，業主與業主團體（業主大會或業主委員會）之間因內部管理事務發生的糾紛，[3]本質上不是民事糾紛，應當由政府房地產行政主管部門處理，不屬于法院審理民事糾紛的受案范圍。

　　二、物業管理糾紛的立案標準問題

　　由于現行法律法規規定的不明確，導致審判實踐中存在著立案標準不統一的問題。《條例》第67條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”實踐中，部分業主以該條規定作為依據，稱物業管理企業起訴業主交納物業服務費用必須先由業主委員會督促，否則物業管理企業無權起訴。審判實踐中對于該條款的理解并不一致：一些法院以該條規定為依據，對于凡是沒有經過業主委員會催交的追索物業服務費糾紛，均不予立案；一些法院則認為該條款適用的前提是，由業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同的，業主委員會應當督促業主限期交納物業服務費，逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。而物業管理企業直接與業主簽訂有物業服務合同的以及前期物業管理企業依據物業管理公約向業主追索物業服務費的，不應適用上述規定。對于法規條文的理解不同，造成審判實踐中執法尺度不一。筆者認為，業主委員會的催告不應視為物業管理企業起訴的前置程序。理由如下：從文字表述上看，《條例》第67條的規定似把業主委員會的催告作為物業管理企業起訴的前置程序。但分析起來，《條例》該條的規定卻意不在此。條例之所以這樣規定，主要是強調兩個層次的內容，[4]其一，業主不交納物業服務費的行為屬于“搭便車”的行為，實際上侵害了物業管理區域內其他按時交費業主的合法權益，是對業主共同利益的侵犯。因此《條例》規定，業主逾期不交納物業服務費用的，由業主委員會代表全體業主督促其限期交納，體現了業主自我管理、自我監督。其二，對于物業管理企業而言，業主享受了服務而不交納服務費，是一種違約行為，按照我國《民事訴訟法》的有關規定，物業管理企業可以向法院提起訴訟。綜上，業主委員會督促業主交納物業服務費的法律依據與物業管理企業追索物業服務費的依據并不一致，如果將該條的規定理解為只要業主委員會不督促業主限期交納物業服務費，物業管理企業就不能向人民法院起訴，那么就等于將物業管理企業的訴權建立在業主委員會的義務是否履行的基礎之上，這顯然與法理不合。因此，為了避免業主委員會怠于或難以催告，致使物業管理企業無法起訴的弊端，實踐中不宜將業主委員會的催告作為案件是否受理的標準看待。

　　三、物業管理糾紛中的訴訟主體問題

　　（一）業主大會。一般而言，業主大會可以分為兩種：一種是由全體業主組成；一種是物業管理區域內業主較多時，由部分業主代表組成業主代表大會。無論是業主大會還是業主代表大會，在性質上都可以稱為業主大會。《條例》僅僅規定了第一種業主大會，即由全體業主組成的業主大會。關于業主大會的法律性質問題，由于社會條件、傳統習慣不同，各國或各地區的法律對業主大會性質的規定大相徑庭。歸納起來，各國或地區關于業主大會的立法例有三種：法人式的業主大會模式、非法人式的業主大會模式和折衷的模式。[5]我國現行法律對業主大會的法律性質沒有明確規定。實踐中尚未發現以業主大會作為訴訟主體（原告或被告）的情形。筆者認為，根據《條例》，由于業主大會履行職責的形式采取的是召開會議的方式，系決策機構，不直接對外從事民事活動，且其并非常設機構，亦沒有自己獨立的財產，故業主大會不符合我國法律規定的民事訴訟主體的成立條件。據此，業主大會不具有訴訟主體資格。

　　（二）業主委員會。關于業主委員會的性質和法律地位問題，我國現行的物業管理法規并未對此做出明確規定，司法實務界一直存在著較大的爭議。主要有三種觀點：第一種觀點認為業主委員會系社團法人；第二種觀點認為，業主委員會沒有自己獨立的財產，不具有獨立訴訟主體資格；第三種觀點認為，業主委員會具有合法地位，有一定的組織機構和運營財產，屬于我國《民事訴訟法》所規定的其他組織的一種。

　　比較而言，上述三種觀點均有不足之處。第一種觀點產生于深圳市原來的物業管理地方法規的規定，由于該項規定已被刪除，故該種觀點也失去了其存在的基礎。第二種觀點完全否認業主委員會的獨立訴訟主體資格，其結果是訴爭權益涉及業主共同權益的須由全體業主提起訴訟。這勢必導致大量物業管理糾紛表現或轉化為群體性糾紛，不僅影響社會穩定，而且很難操作。第三種觀點將業主委員會完全等同于《民事訴訟法》規定的其他組織，顯然缺乏充足的法律依據和理論支持。

　　綜合考量各種觀點的優劣以及實踐中的現行做法，筆者認為，業主委員會可以作為訴訟主體參加訴訟，但應限于業主共同權益遭受侵害的情形。首先，由于業主具有個體分散性和意志多元性的特點，所以當業主的共同權益遭受侵害時，需要一個機構代表全體業主行使訴訟權利。[6]業主委員會作為代表全體業主意志的業主大會的執行機構，具有組織性和穩定性，可以獨立行使訴訟權利。其次，一些地方物業管理法規明確承認業主委員會能進行獨立的民事訴訟活動。如《上海市居住物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等。再次，業主委員會畢竟不同于《民事訴訟法》規定的其他組織，其不具有獨立的運行財產，無法自行承擔民事責任。因此，為避免業主委員會作為獨立訴訟主體導致權利義務不對等，應當對業主委員會的訴訟主體資格進行限制，限定在業主共同權益遭受損害的范圍內，具體表現為以下幾種情形：1．物業管理企業因違反合同約定而損害業主共同權益的；2．業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；3．物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的；4．其他損害全體業主共同權益的情形。除此之外，業主委員會不得作為訴訟主體參加訴訟。如果是單個業主或部分業主的權益受到損害，只能由該受害業主提起訴訟，業主委員會不得提起訴訟。業主委員會訴請保護的權益應當局限于業主的共同權益。這種做法的意義在于，既可以克服全體業主為維護共同權益提起集團訴訟的困難，也可以避免集團訴訟潛在的社會不穩定因素。當然，也限制了業主委員會濫用訴訟權利（例如，業主委員會基于業主的局部利益而提起訴訟），造成不必要的麻煩。值得研究的問題是，單個業主或部分業主能否就涉及全體業主共同權益的事項提起訴訟。關于這個問題，最高人民法院《關于審理涉及物業權益糾紛案件的若干規定 （征求意見稿）》（以下簡稱《若干規定（征求意見稿）》）第3條第2款規定，物業管理企業侵害全體業主共同權益，部分業主提起訴訟的，以該部分業主作為原告，其他業主不反對的，人民法院的裁判結果對其他業主具有約束力。最高法院的該條規定賦予了部分業主就涉及全體業主共同權益的事項提起訴訟的權利。結合最高法院《若干規定（征求意見稿）》第4條的規定可知，業主委員會和部分業主均可以就涉及全體業主共同權益的事項提起訴訟。由于最高法院《若干規定（征求意見稿）》未對有權提起訴訟的部分業主占全體業主的比例作任何限制，因此可以據此認為單個業主或小部分業主亦有權就涉及全體業主共同權益的事項提起訴訟。筆者竊以為最高法院《若干規定（征求意見稿）》第3條第2款如此規定并不妥當。實踐中，如果涉及業主共同權益的事項業主委員會和部分業主均有權提起訴訟，那么由于小區業主的個體分散性和意志多元性的特點，單一的爭議事項可能會引發大量訴訟（少則幾十個多則上百個），而且這些訴訟的訴訟標的和被告均是相同的，如果分別審理明顯與民事訴訟中的“一事不二理”的原則相悖；如果合并審理，允許業主委員會和大量業主作為共同原告，會不必要的增加當事人的人數，形成集團訴訟，易產生不穩定因素。據此，筆者認為，業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主意志的代表。如果業主委員會提起訴訟，那么就意味著其代表全體業主在主張權利。此時，單個業主或部分業主無權也沒有必要再以相同的事實和理由起訴。當然，如果小區尚未成立業主委員會或業主委員會怠于起訴且將危害全體業主的權益時，應當允許部分業主就涉及全體業主的共同權益的事項提起訴訟。此種情況下需要考慮的問題是，由于爭議事項涉及全體業主的共同權益，單個業主或部分業主并不能代表全體業主的意志，單個業主或部分業主自行起訴的，是否必須由業主大會作出決定，并適用普通的表決程序？筆者認為，在業主委員會尚未成立或怠于起訴并危害業主利益時，業主決定自行起訴的，由于訴爭事項并非《條例》規定的業主大會六項職責之一，因此可以不必適用普通的業主大會表決程序。為了增強實踐中的可操作性并提高效率，可以參照《物業管理條例》第13條的規定，經20％以上的業主同意，即可以全體業主的名義提起訴訟。[7]

　　（三）物業使用人。實踐中，物業管理區域內存在大量物業使用人的情形是很普遍的。物業使用人是國務院《條例》中使用的概念，是與業主的概念相對應的，業主是物業的所有權人，而物業使用人則是指除業主之外的實際占有使用物業的人。物業使用人對物業的占有使用權來源于業主的授權，物業使用人與業主之間具有某種合同關系，如租賃關系。通常情況下，物業使用人不是物業管理糾紛的訴訟當事人。然而，實踐中經常存在著物業使用人直接與物業管理企業簽訂合同 （可能由于業主長期不在或者其他原因），或物業使用人在生活中與物業管理企業形成了事實上的物業服務關系的情形。另外，《條例》第42條和第48條規定了業主和物業使用人承擔連帶責任的兩種情形。根據連帶責任制度，物業使用人作為連帶責任人應當具有與業主同樣的訴訟主體地位。據此，基于平等保護雙方當事人的法律理念，筆者認為，物業使用人在以下四種情形下可以作為訴訟當事人：1．物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的；2．物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的；3．業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的；4．物業使用人違反 《物業管理條例》和業主公約的規定的。其中，在上述3、4情形下，業主與物業使用人可以作為共同被告。

　　（四）前期物業服務合同糾紛的訴訟主體。前期物業服務合同是前期物業管理階段物業管理企業被授權開展物業管理的依據，是物業建設和管理順利銜接的重要文件。[8]前期物業服務合同的特征在于：1．期限的過渡性。前期物業服務合同存在于業主委員會成立并選聘物業管理企業前的短暫過渡時間內；2．簽訂合同的主體。前期物業服務合同涉及的當事人有開發商、物業管理企業、前期入住業主。物業管理企業往往由開發商直接選聘或推薦指定，往往是開發商的關系企業，有的開發商直接進行物業管理。基于以上的原因，因前期物業服務合同發生糾紛的，由于業主委員會尚未成立，因此應當由業主作為原告。由于通常情況下，物業管理企業仍是合同的主體，所以業主應當起訴物業管理企業。在開發商沒有選聘物業管理企業的情況下，業主應當起訴實際提供物業管理服務的企業。

　　四、物業服務合同的性質和效力問題

　　物業服務合同是指業主委員會（代表業主）和物業管理企業之間訂立的，由物業管理企業為業主提供物業服務，業主支付相應報酬的協議。[9]物業服務合同屬于民事合同的一種，具有諾成性、有償性、雙務性、要式性等特點。就物業服務合同的性質而言，我國《合同法》并未單設此種類型的合同，其屬于無名合同。鑒于物業服務合同是基于委托的前提而產生的，其構成要件與外部特征類似于《合同法》規定的委托合同，因此可以參照《合同法》關于委托合同的規定進行調整。但是，物業服務合同與委托合同也并不完全一致，存在以下實質性區別。其一，委托合同的成立以全體委托人的意思表示一致為必要，而物業服務合同卻不以全體委托人的意思表示一致為必要，只要50％以上的業主同意即可。其二，委托合同的受托人在處理委托人的事務時，往往是以委托人的名義來實施的，而在物業服務合同中，物業管理企業通常是以自己的名義進行，而非以業主的名義提供物業服務。其三，委托合同中，受托人實施代理行為的法律后果直接歸于委托人，這是委托合同的基本特征。而在物業服務合同中，業主對物業管理企業的獨立的民事行為并不承擔其法律后果，只是根據物業服務合同要求物業管理企業提供相應的物業服務。其四，委托合同的解除以單方的意思為表示，委托方和受托方可以隨時取消委托，而物業服務合同是典型的雙務合同，合同雙方應當依據合同約定或法律規定解除合同，一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。綜上，物業服務合同本質上屬于一種新類型的服務合同。

　　物業服務合同的效力問題是處理物業管理糾紛的前置性問題。根據《條例》第32條、第33條的規定，物業管理企業的成立須具備兩個條件：一是法人資格；二是具有國家規定的物業管理資質。由于《條例》之前的物業管理法規僅規定物業管理企業應當具備物業管理資質，并無要求法人資格，因此目前仍存在著大量雖有物業管理資質但沒有法人資格的物業管理企業。那么該如何認定這些物業管理企業所簽訂的物業服務合同的效力呢？筆者認為，鑒于目前的狀況系因法律規定的變更所致，如果一概不承認這些企業所簽合同的效力，顯然不公平。因此，如果物業管理企業具有國家規定的物業管理資質的，不能僅僅以其不具有法人資格為由確認其所簽物業服務合同無效。《條例》第40條規定，物業管理企業不得將該區域內的全部物業管理一并轉托給他人。這一規定的原因在于，物業服務合同帶有一定的人合性色彩，業主需要的是特定化的物業服務，業主是根據物業管理企業的條件來選擇某一個物業管理企業并與之訂立物業服務合同的。因此物業管理企業將整體服務業務委托他人會影響物業服務合同目的的實現。此外，物業管理企業將整體服務業務委托他人時，一般都帶有經濟目的，而這一經濟目的的實現往往是建立在損害業主權益的基礎上的。[10]因此通常情況下，應當認定物業管理企業的整體轉托行為無效。實踐中，往往存在著一家物業管理企業接受多個物業管理區域的委托提供服務，由于該物業管理企業不能同時管理多個區域，往往由其他物業管理企業以該物業管理企業的名義提供服務，在這種情況下，物業服務合同是否應當認定無效？筆者認為，不宜一概認定無效。只要物業管理企業不是惡意的通過轉包賺取利潤，且受托人對此進行了公示，并仍然履行原來的合同，應當確認物業服務合同關系成立。

　　五、拖欠物業服務費時滯納金的支付標準

　　關于拖欠物業服務費時滯納金的支付標準，我國現行法律法規對此并未有明確規定，實踐中各法院的認識存在分歧，處理方法也不盡一致，主要有三種做法。一是全部予以支持，理由是滯納金系業主與物業管理企業的約定，是雙方意思一致的結果，應當全部予以支持；二是不予支持。該種觀點認為物業管理企業要求支付滯納金缺乏法律依據，不應當予以支持。三是酌情確定。理由是滯納金本質上屬于違約金的一種，應當根據我國《合同法》第114條之規定由法院酌情確定。由于法院之間的認識不一，基本相同的案件滯納金的支付數額卻差別很大。筆者認為，從性質上講，滯納金屬于違約金的一種形式，雙方當事人應當遵守；滯納金的調整則適用我國《合同法》第114條的相關規定，即當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。審判實踐中遇到的問題是如何界定違約金 “過分高于”實際損失的標準。解決該問題的關鍵在于對我國《合同法》第114條第2款關于調整違約金規定的理解和適用。根據民法理論，違約金在性質上可分為賠償性違約金和懲罰性違約金。[11]賠償性違約金的主要功能在于彌補另一方因違約而遭受的損失，設定此類違約金的目的在于避免事后計算損害賠償的麻煩以及舉證方面的困難。懲罰性違約金的數額與當事人的實際損失并無直接聯系，其主要目的在于對違約行為的制裁，以確保合同的履行。區分賠償性違約金和懲罰性違約金應當以違約金是否與實際損失相關聯作為判斷依據。我國《合同法》規定的違約金兼具了賠償性違約金和懲罰性違約金的雙重性質，實質上是在遵循合同自由原則的基礎上，對違約金與當事人實際遭受的損失之間可能產生的差額根據公平原則進行適當平衡。[12]因此實踐中法院在適用《合同法》第114條第2款時，應當注意該規定的前提仍然是尊重當事人的意思自治。不能只要一方當事人提出減少滯納金的請求，法院就依據自己的主觀判斷予以核減，只有在約定的滯納金數額“過分高于”實際損失的情況下才能予以“適當減少”。而“過分高于”的標準則需要法官在審判實踐中根據情況具體確定。依據我國《合同法》第114條之規定并結合審判實踐，筆者認為，審理拖欠物業服務費糾紛案件時處理滯納金問題應堅持以下原則：業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持；滯納金數額過高的，法院有權依據欠費方的請求予以適當調整；調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。目前北京市法院審判實踐中主要采取此種做法。最高人民法院正在制定的《關于審理涉及物業權益糾紛案件的若干規定（征求意見稿）》基本上采納了北京市法院的現行做法。

　　六、舉證責任問題

　　（一）關于業主提出物業服務質量問題的舉證責任問題實踐中，大部分物業管理糾紛是拖欠物業服務費的糾紛，業主拒交物業費的理由很多，但比較多的情況是業主認為物業服務的質量存在問題，沒有提供服務，或提供的服務項目少，或提供的服務質量不符合標準。這就涉及到服務質量標準的舉證責任問題，通常情況下，法院按照誰主張誰舉證的原則，如果業主認為物業管理企業的服務不符合標準，那么應當由業主舉證，但物業管理糾紛的特點決定了業主舉證比較困難。物業服務是一個復雜的綜合工程，專業性較強，作為普通業主，其關于物業服務方面的知識相對匱乏。另外，業主所主張的物業管理企業的違約事實，由于往往有較長的時間跨度，業主取證比較困難。實踐中存在著這樣的情形，物業管理企業起訴業主追索物業服務費，業主以物業企業存在服務質量問題進行抗辯時，業主無法提供充足的證據，法院依法只能對這種抗辯不予采納。這種情況客觀上不利于對業主利益的充分保護。因此，如何分配就物業服務質量問題的舉證責任事關業主利益甚巨。筆者認為，物業管理糾紛系委托服務合同糾紛，業主提出的物業服務質量問題屬于合同履行問題，舉證責任分配應當適用最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第5條之規定。根據該條規定，對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。據此，物業管理企業起訴業主追索物業服務費，而業主以物業管理企業未履行或未完全履行服務義務進行抗辯時，物業管理企業應當承擔其依據物業服務合同履行了服務義務的舉證責任。但應當注意的是，物業服務合同的標的是服務，服務和有形商品是有重大區別的，具有長期性、瑣碎性和重復性的特征，而且物業服務質量標準難以量化，服務最后的效果是通過服務對象的主觀感受來解決的，物業管理企業實際上很難單獨承擔此種舉證責任。因此在審判實踐中，法院應根據情況區別對待，如果業主提出物業管理企業某一項或某幾項服務義務未履行時，根據司法解釋的規定，物業管理企業應承擔其已依約履行的舉證責任。如果業主承認物業管理企業履行了服務義務但提出物業管理企業在履行義務時存在瑕疵，在這種情況下，可考慮由業主承擔履行義務存在瑕疵的舉證責任。當然，法院在審理此類案件時應綜合個案具體情況依法確定舉證責任的分配，以平等保護雙方當事人的合法權益。

　　（二）關于追索物業服務費的訴訟時效的舉證責任問題

　　實踐中，訴訟時效的舉證責任問題是審理追索物業服務費糾紛案件的關鍵問題，事關當事人利益甚巨。物業服務合同與一般的民事合同不同，具有公共服務性和強制繼續履行的特點。物業管理企業提供的物業服務如綠化、保潔、保安等具有明顯的公共服務的特點，其針對的是全體業主而不是單個業主，一旦提供服務，全體業主都可以享受，而不拘限于單個業主。由此，在業主欠費時，物業管理企業難以行使一般民事合同的履行抗辯權，停止向特定業主提供服務，而必須繼續履行物業服務合同，以保證整體業主的利益。并且由于業主眾多，居住分散，物業管理企業在主張權利方面處于不利地位。物業管理企業向法院提交的證據通常是催收通知單，但催收通知單上往往只有物業管理企業的公章和催收人員的簽名而沒有欠費業主的簽名。就證據形式而言，如果業主不予認可，物業管理企業提供的催收通知單就屬于單方制作的證據，證明力較低。如果法院在認定訴訟時效的證據時過于苛刻，物業管理企業在大部分情況下都可能承擔舉證不力的后果。實踐中，業主大量拖欠物業服務費，嚴重損害了物業管理企業的合法利益。物業管理企業的合法利益如果不能得到應有的保護，物業管理企業就無法正常經營，物業服務的質量也就更無法保證，從長遠來看，損害的還是業主的合法權益。鑒于以上情況，筆者認為，法院在審理追索物業服務費案件時，不應輕易否定物業管理企業催收通知單等證據的證明力。實踐中欠費業主與物業管理企業的矛盾往往較深，業主在拒交物業服務費時，對于催收通知單簽收的可能性很小。因此，法院在適用訴訟時效時應當遵循從嚴把握的原則，結合案件的相關情況進行判斷，[13] 如果主張訴訟時效抗辯的業主僅提出未收到催收通知，而不能提供其他證據證明物業管理企業怠于主張權利的，那么可以認定物業管理企業在持續主張權利，其主張并未超過訴訟時效。

　　七、物業管理企業的管理責任

　　管理責任，指的是物業管理企業因沒有盡到物業服務合同約定的管理職責而依法應當承擔的民事責任。理論上，物業管理企業承擔管理責任的情形主要有兩種，一是未按照合同約定提供服務；一是提供服務不符合約定標準。實踐中，關于管理責任的糾紛多而復雜，主要有以下幾種情況。

　　（一）關于小區內財物（車輛除外）丟失或毀損糾紛。該類糾紛分為兩種情形，一是物業服務合同約定有財物保管服務。此種情形下，在發生財物丟失或毀損時，業主可以直接依據保管合同要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。另一種是物業服務合同沒有約定財物保管服務。此時，物業管理企業只有在其未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的情形下，才承擔相應的賠償責任。

　　（二）關于小區內車輛丟失或者毀損糾紛。物業管理企業在小區內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用的，因車輛丟失或毀損而引起的糾紛的處理可以分為兩種情形，一是雙方根據相關法律法規的規定簽訂了停車管理服務協議。此種情形下，應當按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。二是雙方沒有簽訂停車管理服務協議。此種情形下，應當根據物業管理企業的過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　（三）關于替代責任。所謂替代責任是指責任人依照法律規定為他人的侵權行為造成的損害、損失（侵權后果）所承擔的民事責任。物業管理企業聘請的施工人員在施工時，或其受雇人員在履行職務中，侵害業主的人身或財產權益的，物業管理企業應當承擔賠償責任。應當指出的是，保安人員屬于物業管理企業的受雇人員，其在履行職務過程中侵害業主權益的，物業管理企業應當承擔損害賠償責任。

　　（四）關于小區內運動器材等公共設施的維護責任。物業管理企業對小區內的娛樂、運動器材等公共設施有義務進行維護修繕，以保證其處于安全使用狀態。如果因物業管理企業疏于管理，致使上述公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　（五）關于小區內的電梯事故責任。實踐中，小區電梯事故屢有發生，嚴重危害業主生命健康和財產安全。事故發生后，物業管理企業與電梯生產商往往互相推諉，不愿承擔責任。筆者認為，物業管理企業有管理維護電梯，保證其正常運轉的義務，一旦小區電梯發生事故損害業主人身、財產權益的，物業管理企業就應當承擔賠償責任。如果事故原因系電梯本身的質量問題，物業管理企業在承擔責任后，可以向電梯生產企業追償。

　　（六）關于小區內因水災、火災或物業坍塌等重大事故而引發的糾紛。根據相關物業管理法規的規定，物業管理企業負有維護小區公共物業安全的義務。據此，物業管理企業有義務采取措施有效預防小區水災、火災或物業坍塌等重大事故發生。如果物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生水災、火災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　（七）關于物業管理企業的保安責任。近年來，不少物業小區出現了一些因第三人的侵權甚至犯罪行為引發的物業管理糾紛，小區業主往往要求物業管理企業賠償其財物被盜以及人身受到傷害的損失。《條例》第36條第2款對此作了原則性規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的賠償責任。”根據該條的規定并結合司法實踐，筆者認為，由于物業管理企業收取的物業服務費中包含有保安費的項目，因而其負有保證小區安全的義務。在業主人身或財產遭受第三人侵害的情況下，物業管理企業應當依據合同承擔責任。此種責任系行為責任，而非結果責任。也就是說，如果物業管理企業完全履行了保安職責，即使有業主損害發生，也無需承擔責任；物業管理企業只有在疏于履行保安職責或履行保安職責存在過錯，且該違約行為與損害后果之間具有因果關系的情況下，才承擔賠償責任。物業管理企業承擔賠償責任的大小應當根據過錯程度確定。

　　（作者單位：北京市高級人民法院）
　　【注釋】
[1]本文所稱的“同案不同判”指的是，實踐中同一情況的案件，在不同法院，甚至同一法院內部，往往出現不同處理結果。
[2]夏善勝主編：《物業管理法》，法律出版社2003年版，第5頁。
[3]實踐中，此類糾紛類型主要包括：業主對業主團體（業主大會或業主委員會）作出的決議、決定有異議發生的糾紛；業主因業主委員會主任、委員的選任、罷免等發生的糾紛；業主因物業管理企業的選聘、解聘等內部事務無法形成一致意見發生的糾紛；業主與業主團體（業主大會或業主委員會）之間因其他內部管理事務發生的糾紛。
[4]國務院法制辦農業資源環保法制司、建設部政策法規司、住宅與房地產業司編：《物業管理條例釋義》，知識產權出版社2003年版，第157頁。
[5]世界各國或地區的立法例中，法國和我國香港特別行政區的業主團體屬于法人式的業主團體模式；非法人式的業主團體模式以德國以及我國臺灣地區為代表；日本為折衷模式立法的代表。
[6]陳偉：“物業管理法律關系研究”，http：www．ecpmi．org/xinwen/newslist。
[7]謝增毅：“物業管理合同的當事人”，《法學雜志》2005年第3期。
[8]同注[2]，第151頁。
[9]陳文：“物業服務合同若干法律問題研究”，《現代法學》2004年第2期。
[10]同注[4]，第107頁。
[11]王利明：《違約責任論》，中國政法大學出版社1996年版，第476頁。
[12]參見北京市法院2005年指導案例（民事篇）：“主張違約金過高的一方應承擔相應舉證責任”，載于北京法院網。[13]北京第一中級人民法院民二庭調研課題組：“關于物業服務合同糾紛的調查研究”，載《北京審判》2006年第4期。