共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)研究

Study on the Pre-emptive Right of Purchase in Co-ownership

優(yōu)先購買權(quán)，也稱先買權(quán)，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)不僅僅適用于共有關(guān)系中，亦可依法適用于其他法律關(guān)系，但共有中的優(yōu)先購買權(quán)具有典型意義。[1]所謂共有人優(yōu)先購買權(quán)，是指共有人在其他共有人有償轉(zhuǎn)讓其份額或者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)分割的共有部分時(shí)，所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他第三人購買的權(quán)利。我國(guó)民法理論和民事司法實(shí)踐對(duì)共有人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則并無統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，本文不揣淺薄，對(duì)共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)一陳管見，以求教于同仁。

　　一、優(yōu)先購買權(quán)在共有關(guān)系中的適用范圍

　　根據(jù)《民法通則》第78條的規(guī)定，共有人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于按份共有人所享有。該條規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”由此可見，我國(guó)《民法通則》認(rèn)為，在共有關(guān)系存續(xù)的情況下，優(yōu)先購買權(quán)只適用于按份共有。如此規(guī)定是有道理的。在共同共有中，財(cái)產(chǎn)并不劃分份額，在共有關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有人是不可能轉(zhuǎn)讓份額的，因此也不可能發(fā)生其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。但問題是，在共同共有關(guān)系終止以后，原共有人要轉(zhuǎn)讓原共有財(cái)產(chǎn)，其他的共有人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”許多學(xué)者對(duì)此規(guī)定的合理性表示懷疑，認(rèn)為在共同共有中，原共有人的轉(zhuǎn)讓只能發(fā)生在共有關(guān)系終止后，其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系已不復(fù)存在，這種優(yōu)先購買權(quán)因此也欠缺法理基礎(chǔ)。此時(shí)，由于共有財(cái)產(chǎn)因分割而轉(zhuǎn)化為各個(gè)共有人的單獨(dú)所有財(cái)產(chǎn)，如果允許原共有人再享有優(yōu)先購買權(quán)，則可能會(huì)對(duì)原其他共有人個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)施加各種不合理的限制。還有學(xué)者認(rèn)為，以“屬于一個(gè)整體或者配套使用”及其他類似理由作為優(yōu)先購買權(quán)的根據(jù)，可能導(dǎo)致無限擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍，并會(huì)在實(shí)踐中產(chǎn)生諸多弊端。[2]這種觀點(diǎn)不無道理，不過也有學(xué)者提出反對(duì)意見，認(rèn)為對(duì)該問題要依優(yōu)先購買權(quán)的立法目的，具體問題具體分析，以得出妥當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，并認(rèn)為一旦發(fā)生共有財(cái)產(chǎn)分割，按份共有與共同共有并無實(shí)質(zhì)不同，都會(huì)引起共有關(guān)系重新確定，共有糾紛易發(fā)以及財(cái)產(chǎn)權(quán)利細(xì)化等等相同的后果，共同共有關(guān)系在因共同關(guān)系的終止而解除時(shí)，共有人之間要實(shí)際分割共有財(cái)產(chǎn)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割也要按一定的份額來進(jìn)行。因此，優(yōu)先購買權(quán)具有相同的適用余地。[3]

　　筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)表現(xiàn)了“效益最大化原則”與“自由原則”的沖突。在我國(guó)物權(quán)立法過程中，學(xué)者們就是否應(yīng)當(dāng)保留共有中的優(yōu)先購買權(quán)制度進(jìn)行過廣泛的討論。主張取消該制度的學(xué)者從“自由”著眼，認(rèn)為一方面，該制度對(duì)所有權(quán)作出了不合理的限制；另一方面，該制度將對(duì)交易形成傷害，不利于自由交易。但相反的觀點(diǎn)更關(guān)注“效益”，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)檫@樣才能維持財(cái)產(chǎn)秩序，才能有利于對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的有效率的利用，以達(dá)到物盡其用的目的。

　　由此觀之，學(xué)者們?cè)跊Q定對(duì)共有優(yōu)先購買權(quán)的取舍時(shí)，更多的是基于價(jià)值上的判斷，而較少依賴邏輯上的推演。這樣一來，在承認(rèn)了按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提下，主張共同共有人也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)的觀點(diǎn)無疑更具有說服力。但問題的關(guān)鍵是，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)享有于共有關(guān)系存續(xù)時(shí)，而共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)只能存在于共同共有關(guān)系終止后，若籠統(tǒng)地規(guī)定“屬于一個(gè)整體或者配套使用”則可產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)，難免讓人不無疑慮。筆者認(rèn)為，在規(guī)定共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，有必要明定一個(gè)期間，若出賣人在該期間內(nèi)出賣，原共同共有人才享有優(yōu)先購買權(quán)，以使共同共有的優(yōu)先購買權(quán)與按份共有的優(yōu)先購買權(quán)有更為接近的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，畢竟《民法通則》第78條規(guī)定的是對(duì)份額的優(yōu)先購買權(quán)，是受到共有關(guān)系終止這一時(shí)間點(diǎn)限制的。

　　二、優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，學(xué)者有不同的看法，但歸納起來，不外以下三種。

　　其一為期待權(quán)說。該說認(rèn)為，標(biāo)的物所有人即共有人等未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，權(quán)利人不能向他人主張任何權(quán)利，因此只處于期待權(quán)狀態(tài)。[4]

　　其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。該說認(rèn)為，無論是法定還是約定的先買權(quán)，均可依據(jù)權(quán)利人的意思而形成以義務(wù)人出賣于第三人同樣條件為內(nèi)容的合同，無須義務(wù)人（出賣人）的承諾。但此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須待義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。此說為德國(guó)通說，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的司法實(shí)踐也采納此見解。[5]

　　其三為物權(quán)說或者債權(quán)說。該說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)依其能否對(duì)抗第三人可分為物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，無論法定優(yōu)先購買權(quán)還是約定優(yōu)先購買權(quán)皆有這兩種不同性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。[6]例如在德國(guó)法上，優(yōu)先購買權(quán)分為物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，其劃分的界限在于是否能對(duì)抗第三人。物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)也稱為對(duì)物先買權(quán)或者物的先買權(quán)，針對(duì)的只能是不動(dòng)產(chǎn)，成立須遵循“合意加登記”原則；而債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)稱之為對(duì)人的先買權(quán)或者人的先買權(quán)，是指合同或者法律規(guī)定能夠?qū)Τ鲑u人的處分權(quán)限制，使得出賣人不能將指定標(biāo)的物以同樣條件出賣給第三人，而只能出賣給權(quán)利人，該權(quán)利人的權(quán)利就是債權(quán)先買權(quán)。[7]但具體到基于共有關(guān)系的法定優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，卻并無定論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，發(fā)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中予以規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)的核心是優(yōu)先于他人，而他人是不特定的多數(shù)人，這顯然不是債權(quán)所具有的特征，而是一種對(duì)世權(quán)。[8]而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，共有關(guān)系所生的優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)上仍然屬于債權(quán)。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為，《土地法》第34條之1所規(guī)定之先買權(quán)，“其立法旨在防止土地之細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系而使地盡其利，僅有債權(quán)之效力。[9]

　　分析起來，如果采納是否可以對(duì)抗第三人作為優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，則似乎應(yīng)認(rèn)定其為物權(quán)性，因?yàn)椤皟?yōu)先購買權(quán)不僅可以對(duì)抗出賣人，而且可以對(duì)抗第三人”。如果第三人在侵害優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購買標(biāo)的物，優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)確認(rèn)該買賣關(guān)系無效，并要求將標(biāo)的物出賣給自己。這種對(duì)抗第三人的效力使其具有明顯的物權(quán)的效力和特征。筆者認(rèn)為，確認(rèn)共有人優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)，主要就是要確認(rèn)其是否具有對(duì)抗任意第三人的效力。如果法律認(rèn)為要加強(qiáng)對(duì)共有人的保護(hù)，讓其在優(yōu)先權(quán)受侵害的情況下不僅可以向出賣人主張損害賠償，還可以主張出賣人與買受人的買賣無效，則共有人優(yōu)先購買權(quán)就是物權(quán)性質(zhì)的，否則就是債權(quán)性質(zhì)的。所以共有人優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)性或債權(quán)性之爭(zhēng)似乎要轉(zhuǎn)到該優(yōu)先購買權(quán)是否應(yīng)當(dāng)被賦予對(duì)抗任意第三人的效力上來。至于通常認(rèn)為共有人優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的理由，是優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，該項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定是法律對(duì)出賣人所附加的義務(wù)，可以自動(dòng)成為買賣關(guān)系的組成部分，因此共有人優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上仍屬債權(quán)。這種推理多少有些牽強(qiáng)，某種權(quán)利是不是物權(quán)性的，并不取決于它是不是附隨于合同，甚至也并不取決于它是不是由合同產(chǎn)生的。在確定優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一，即“優(yōu)先購買權(quán)是否應(yīng)能對(duì)抗任意第三人”，這也正是一個(gè)頗具實(shí)益的問題。

　　至于期待權(quán)說、形成權(quán)說與物權(quán)說之間，并不是一個(gè)非此即彼的問題，其分析的角度并不相同。優(yōu)先購買權(quán)完全可以根據(jù)民事權(quán)利的不同分類而有不同的性質(zhì)。民事權(quán)利依據(jù)其實(shí)現(xiàn)與否可分為既得權(quán)與期待權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是多數(shù)學(xué)者的看法。民事權(quán)利依據(jù)其作用不同可分為支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)與抗辯權(quán)。如前所述，德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)。但我國(guó)有學(xué)者提出反對(duì)意見，認(rèn)為“形成權(quán)說實(shí)際上給出賣人強(qiáng)加了一種就合同的內(nèi)容必須承諾的義務(wù)，這幾乎等同于強(qiáng)制締約，顯然是不妥當(dāng)?shù)摹?a name="Content10">[10]這種反對(duì)意見表達(dá)了一種擔(dān)心，即如果認(rèn)定優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，則優(yōu)先購買權(quán)人依其一方意思表示，即已形成了買賣合同，而無須義務(wù)人（出賣人）之承諾，雙方根本不存在協(xié)商的過程，這就關(guān)系到另外一個(gè)問題，即所謂的同等條件就只能采用“絕對(duì)等同說”了。同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的基本限制條件。只有在同等條件下，共有人才可行使優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定同等條件的限制，是為了尊重所有人的所有權(quán)。所有權(quán)本為完全的權(quán)利，如果對(duì)優(yōu)先購買權(quán)不加以適當(dāng)限制，則共有人的所有權(quán)就無法得到保障。因此，各國(guó)民法都對(duì)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定了“同等條件”的限制。關(guān)于同等條件是指什么樣的條件，存在著絕對(duì)等同說與相對(duì)等同說兩種觀點(diǎn)。不過現(xiàn)在多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，如果完全按照“絕對(duì)等同說”，則在實(shí)踐中很少有能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的情況，那么優(yōu)先購買權(quán)將形同虛設(shè)，不會(huì)發(fā)揮其應(yīng)有作用。[11]例如《德國(guó)民法典》第505條第2款規(guī)定：“行使先買權(quán)時(shí)，先買權(quán)利人和義務(wù)人之間的買賣，按照義務(wù)人與第三人約定的相同條款而成立。”此處“相同條款”的規(guī)定，正是絕對(duì)等同說的體現(xiàn)。然而由于此條要求過于苛刻，《德國(guó)民法典》隨后在第507、508、509條又不得不作了一些變通的規(guī)定，從而使德國(guó)法實(shí)際上采納了“相對(duì)等同說”的觀點(diǎn)。依“相對(duì)等同說”，即便優(yōu)先購買權(quán)人在同等條件下愿意購買，也必須要與出賣人就合同的內(nèi)容具體協(xié)商，也就是說，優(yōu)先購買權(quán)人僅憑自己的單方意志，并沒有與出賣人形成最終的買賣關(guān)系，這正是反對(duì)將共有人優(yōu)先購買權(quán)歸為形成權(quán)的主要理由。不過，考察優(yōu)先購買權(quán)的作用，顯然不是支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán) ，更不是抗辯權(quán)，那么其只能是形成權(quán)了。至于如何調(diào)節(jié)形成權(quán)的性質(zhì)與優(yōu)先購買權(quán)人仍需與出賣人協(xié)商之間的矛盾，至少有兩種途徑可供參考。一是認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)表現(xiàn)在優(yōu)先購買權(quán)人可依其單方意思表示，終止出賣人與第三人的買賣關(guān)系，并使自己有按其同等條件與出賣人具體協(xié)商的義務(wù)。這種結(jié)果的確定在于先買權(quán)人與出賣人之間的買賣合同并未成立，因此約束力未免稍弱，也與現(xiàn)行理論差距較大。二是認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)一經(jīng)行使，雙方已就合同的主要內(nèi)容（同等條件）達(dá)成了一致，合同已經(jīng)成立，雙方接下來要協(xié)商的只是一些具體的細(xì)節(jié)問題。

　　至于“相對(duì)等同說”下，同等條件如何把握，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握以下兩個(gè)方面：（一）同等條件主要是指價(jià)格條件，也就是說，優(yōu)先購買權(quán)人提出的價(jià)格如果與其他買受人支付的價(jià)格相同，就具有了同等條件的基本內(nèi)容了；（二）其他條件適當(dāng)考慮。適當(dāng)考慮的判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是這些條件應(yīng)當(dāng)基本相同，不應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人有明顯的不利因素。只要沒有明顯的不利因素，就可以認(rèn)為是同等條件，具有明顯的不利因素的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不是同等條件。例如，《德國(guó)民法典》第509條規(guī)定，如果出賣人不準(zhǔn)許第三人延期付款，則優(yōu)先購買權(quán)人除非為出賣人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求延期付款。總之，其他交易條件，只要沒有從根本上影響到出賣人的利益，出賣人就不能以此作非同等條件而對(duì)抗優(yōu)先購買權(quán)人。[12]

　　三、優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合

　　優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合，是指在同一標(biāo)的物上存在幾個(gè)優(yōu)先購買權(quán)，而幾個(gè)權(quán)利人都主張?jiān)摍?quán)利，某一項(xiàng)權(quán)利的行使將要排斥其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)象。本文重點(diǎn)討論共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合以及共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合的問題。

　　（一）共有人之間優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合

　　如果某一共有人出售其應(yīng)有份額，其他共有人到底誰的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先？對(duì)此大致有三種不同的主張和做法：第一種是由所有的其他共有人共同行使優(yōu)先購買權(quán)，如《德國(guó)民法典》第513條規(guī)定：“ 1．?dāng)?shù)人共有先買權(quán)者，僅得由全體行使之；2．權(quán)利人中的一人的權(quán)利不行使時(shí)，其他人仍得以全體行使先買權(quán)”；第二種是由各共有人按照自己在共有財(cái)產(chǎn)中的份額比例享有優(yōu)先購買權(quán)；第三種是由出賣人決定由誰購買。因?yàn)楣灿腥说臋?quán)利都是平等的，各個(gè)共有人都享有優(yōu)先購買權(quán)，但都沒有優(yōu)先于其他共有人的權(quán)利，這樣大家都處于平等的地位，可以說都是平等的買受人。在此情況下，如果由共有人共同行使優(yōu)先購買權(quán)是十分困難的，且極易產(chǎn)生各種糾紛，因此最好的辦法是由出賣人選擇究竟應(yīng)當(dāng)由哪一個(gè)買受人購買。這種做法既可減少交易成本，也保證了在優(yōu)先購買權(quán)效力相同的情況下，出賣人選擇權(quán)的行使，能夠以自己的意思決定買受人。[13]

　　比較起來，上述第三種做法最為簡(jiǎn)便，易于操作，同時(shí)還兼顧了出賣人的權(quán)利，因此得到了我國(guó)多數(shù)學(xué)者的贊同。第二種做法對(duì)各共有人較為公平，但較為復(fù)雜。第一種方法雖簡(jiǎn)便但忽略了優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性，如《德國(guó)民法典》關(guān)于權(quán)利人中一人的權(quán)利不行使，其他人仍得以全體行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，就有強(qiáng)迫優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)之虞。

　　筆者認(rèn)為，考慮到優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，似乎應(yīng)該規(guī)定，標(biāo)的應(yīng)由最先行使優(yōu)先購買權(quán)的人購得。因?yàn)椤皟?yōu)先購買權(quán)一經(jīng)行使，即按照出賣人與第三人約定的相同條款而與出賣人成立買賣關(guān)系。[14]這樣規(guī)定，在法理上更符合優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，對(duì)出賣人并無額外的不利，也不會(huì)在其他共有優(yōu)先購買權(quán)人之間產(chǎn)生糾紛，應(yīng)是最為妥當(dāng)?shù)摹?br>
　　（二）共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合

　　關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合，在學(xué)理上有不同的看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，這種觀點(diǎn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)；[15]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國(guó)多數(shù)學(xué)者都持此觀點(diǎn)[16]還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不可能發(fā)生競(jìng)合。[17]

　　事實(shí)上，共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)是可能競(jìng)合的。綜觀各國(guó)立法，在優(yōu)先購買權(quán)的制度設(shè)計(jì)上，不外乎三種優(yōu)先購買權(quán)：共有人的優(yōu)先購買權(quán)、承租人的優(yōu)先購買權(quán)和典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。[18]在優(yōu)先購買權(quán)的立法基礎(chǔ)上，頗不相同。在此僅比較承租人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

　　共有人的優(yōu)先購買權(quán)幾乎是各國(guó)民事立法都加以明確規(guī)定的。設(shè)立此優(yōu)先購買權(quán)的理由主要是：第一，共有人的優(yōu)先購買權(quán)有利于穩(wěn)定共有關(guān)系，維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序，減少共有人之間的糾紛。第二，共有人的優(yōu)先購買權(quán)有利于有效配置資源，促進(jìn)對(duì)物的有效率的利用。如王澤鑒先生所言：“共有人優(yōu)先承購權(quán)，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，以盡地利。”[19]也就是說，共有人的優(yōu)先購買權(quán)不但能有效地促進(jìn)物的利用效率，還能減少原共有人與可能存在的新共有人之間的糾紛。尤其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)共有而言，這一點(diǎn)甚為重要。在我國(guó)古代，為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，從北魏時(shí)就開始出現(xiàn)了具有中國(guó)特色的親鄰優(yōu)先權(quán)。唐朝充分繼承了此制度，如《唐律》規(guī)定，房地產(chǎn)買賣必須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣與別人。[20]與共有人的優(yōu)先購買權(quán)同出一轍，親鄰優(yōu)先權(quán)也是為了充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)效益，免除日后可能滋生的斗訟爭(zhēng)端，節(jié)約社會(huì)成本。

　　由此可見，共有人的優(yōu)先購買權(quán)的法定化維護(hù)的是整個(gè)社會(huì)物的占有和利用秩序，其所獲得的社會(huì)效益是較大的。當(dāng)然，從消極影響方面考慮，共有人的優(yōu)先購買權(quán)也是以限制共有人的處分權(quán)，第三人在同等條件下喪失購買機(jī)會(huì)為代價(jià)的。但必須說明的是，優(yōu)先購買權(quán)的賦予本來就是法律對(duì)社會(huì)關(guān)系進(jìn)行利益權(quán)衡的結(jié)果，是對(duì)純粹市場(chǎng)規(guī)則的干預(yù)，與共有人優(yōu)先購買權(quán)的積極影響相比，其帶來的消極影響顯屬次要。

　　但對(duì)承租人而言，立法上賦予其優(yōu)先購買權(quán)卻缺乏類似共有人優(yōu)先購買權(quán)法定的充分合理性。從立法上的考量上說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)無非是為了穩(wěn)定一種以債權(quán)為紐帶所形成的有期限的物的利用關(guān)系，以達(dá)到保護(hù)承租人穩(wěn)定利用租賃物的目的。這一點(diǎn)通過“買賣不破租賃”規(guī)則已可實(shí)現(xiàn)，也就是說，租賃物的有效利用得到了解決。至于承租人基于一定的租賃關(guān)系，已在租賃物上形成了穩(wěn)定的預(yù)期，在租賃期滿后，繼續(xù)對(duì)其使用或取得所有權(quán)是一種有效安排，這并不能構(gòu)成賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的有力理由。

　　首先，承租人是否對(duì)租賃物產(chǎn)生依賴本就是一種或然性。雖然承租人在不需要取得租賃物所有權(quán)時(shí)，可以放棄優(yōu)先購買權(quán)，但立法上所規(guī)定的3個(gè)月期限，足以使出租人喪失許多機(jī)會(huì)。承租人的這種或然性與共有人對(duì)共有物依賴的必然性相比，顯然缺少一種必然的保護(hù)價(jià)值。立法賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)似乎是出于對(duì)承租人的偏愛。

　　其次，承租人對(duì)租賃物形成的依賴，在當(dāng)代社會(huì)極易受市場(chǎng)影響而產(chǎn)生變化。亦即在一個(gè)商品交換市場(chǎng)中，承租人取得某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)，而市場(chǎng)的變動(dòng)不居也會(huì)使承租人原有的依賴基礎(chǔ)喪失。因此，法律基于在資源稀缺時(shí)代承租人對(duì)租賃物的依賴，來設(shè)計(jì)資源豐富且高度市場(chǎng)化時(shí)代的承租人的需求，已有些不合時(shí)宜。而對(duì)共有人來說，其優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)在于共有人對(duì)共有物的既有利益，只要共有物存在，共有利益就不會(huì)變化，從某種程度上講，共有人的優(yōu)先購買權(quán)實(shí)實(shí)在在地保護(hù)了共有人所應(yīng)享有的現(xiàn)實(shí)利益。

　　再次，從成本和效益角度進(jìn)行衡量，共有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)賦予也是有差別的。對(duì)共有人而言，優(yōu)先購買權(quán)的存在所獲得的效益是共有物的完整、穩(wěn)定的占有和共有物的充分利用，為此支付的代價(jià)是第三人同等條件下購買機(jī)會(huì)的喪失，以及第三人交易風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。而承租人優(yōu)先購買權(quán)所獲得的效益僅是租賃物占有的持續(xù)，以及承租人對(duì)租賃物可能的繼續(xù)利用，而為此支付的代價(jià)卻是出租人處分權(quán)的限制、第三人機(jī)會(huì)的喪失和交易風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。很顯然，對(duì)共有人優(yōu)先購買權(quán)而言，其存在所獲得的效益大于成本；而對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)而言，則其對(duì)交易秩序的干預(yù)所造成的負(fù)面影響大于其所獲得的收益。實(shí)際上，即使承租人在租賃期間形成了對(duì)租賃物的依賴，這種依賴與第三人對(duì)租賃物的依賴無異，由于缺少一種物的占有連續(xù)性的實(shí)在基礎(chǔ)，因而并不能構(gòu)成優(yōu)先購買權(quán)存在的強(qiáng)有力的理由。

　　總而言之，法律上應(yīng)否設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)，關(guān)鍵在于立法上是否有必要，在利益衡量上是否行得通。對(duì)于共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)共存時(shí)如何處理，通說認(rèn)為，前者應(yīng)優(yōu)于后者，其主要原因之一在于，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)性的共有關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅是基于債權(quán)性的租賃合同產(chǎn)生的，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，前者應(yīng)優(yōu)于后者。筆者對(duì)這種通說的結(jié)論表示贊同，但對(duì)其理由則產(chǎn)生懷疑。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，法律上賦予優(yōu)先購買權(quán)的初衷并不在于考量權(quán)利的邏輯推理，而是考量社會(huì)秩序和社會(huì)利益的結(jié)果。如果以權(quán)利的效力作為標(biāo)準(zhǔn)的話，那么我們對(duì)于古代的親鄰優(yōu)先權(quán)就無法理解。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)出賣以前，親鄰對(duì)出賣人的不動(dòng)產(chǎn)甚至連債權(quán)性的權(quán)利都不能享有。如果從物權(quán)性的關(guān)系角度來考察，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分都享有共有權(quán)，那么為何在商品房出賣時(shí)，區(qū)分所有人不能享有優(yōu)先購買權(quán)呢？在商品房買賣時(shí)，作為共有部分的共有人并不能對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。所以，物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系并不能作為是否確定優(yōu)先購買權(quán)或是否優(yōu)先購買權(quán)先行行使的必要依據(jù)。當(dāng)然，在一般情況下，優(yōu)先購買權(quán)的順位基本上不會(huì)打破物權(quán)、債權(quán)效力的位次，這只是因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，物權(quán)性的關(guān)系的維持與社會(huì)效益的增大是一致的，雖然并不一定必然一致。

　　（作者單位：山東省高級(jí)人民法院）
　　【注釋】
[1]王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第330頁。
[2]李開國(guó)、黃明耀：“論房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)”，載《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》1993年第2期。
[3]同注[1]，第340頁。
[4]米新榮：“試論‘優(yōu)先購買權(quán)’及其法律保護(hù)”，載《法學(xué)》989年第9期。
[5]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（1），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第507頁。
[6]鄭玉波：“論先買權(quán)”，載《法令月刊》第25卷第12期，第338頁。
[7]孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170—171頁。
[8]同注[1]，第337頁。
[9]同注[5]，第504頁。
[10]同注[1），第336頁。
[11]楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第420頁。
[12]同注[11]，第421頁。
[13]同注[1]，第346頁。
[14]同注[11]，第427頁。
[15]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（3），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第352頁。
[16]同注[1]，第346頁。
[17]張馳：“權(quán)利優(yōu)先行使辨析”，載《法學(xué)》1996年第4期。
[18]現(xiàn)行《德國(guó)民法》第504條至514條、第1094條至1104條、第2034條至2037條、《瑞士民法》第681條、第682條，《日本民法》第905條，《法國(guó)民法典》第815—3條，都分別對(duì)這三種先買權(quán)有較為詳細(xì)的規(guī)定。
[19]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版2002年版，第345頁。
[20]孔慶明等編著：《中國(guó)民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256頁。