共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合

The Concurrence of Preemptive Right between Common Proprietor and Tenant

　　【英文摘要】Concerning object—scope and premise—result，there is fundamental difference between the disposition of proportion in common and the disposition of community property．Accordingtoourregulation and basic legal principle，there is no concurrence of preemptive right between common proprietor and tenant，because they are not consistent in the nature of object and base of premise．It’s only a misunderstanding in our mind but not a real item．When common proprietor conveys his proportion，tenant doesn’t have preemptive right，but can search for protection by the principle“tenancy prior to deal”．When the majority of common proprietors decide to convey community property，the minority have the preemptive right to buy their proportions．
　　【英文關(guān)鍵詞】common proprietor；tenant；preemptive right；concurrence
　　由于共有人在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)競合的現(xiàn)象，即在同一標(biāo)的物上存在幾個(gè)優(yōu)先購買權(quán)而幾個(gè)權(quán)利人都主張?jiān)摍?quán)利，某一項(xiàng)權(quán)利的行使將要排斥其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)是一對互相聯(lián)系又互相區(qū)別的概念，不僅理論上而且在實(shí)踐中都有研究價(jià)值。

　　一、共有份額處分與共有物處分是性質(zhì)不同的兩種處分

　　關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題的爭論由來已久，兩權(quán)競合在學(xué)理上有著諸多不同看法。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從兩優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系出發(fā)，認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于共有即物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于合同即債權(quán)，則根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，得出共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)。此說也是我國民法學(xué)界的通說。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法定優(yōu)先購買權(quán)皆為物權(quán)性權(quán)利，討論權(quán)利競合之處理，只能從該權(quán)利性質(zhì)比較得出，不能從該權(quán)利所產(chǎn)生之基礎(chǔ)關(guān)系推出。既然共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)均為物權(quán)性權(quán)利，何有物權(quán)優(yōu)于債權(quán)法理之適用？在共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合情況下，宜根據(jù)先設(shè)物權(quán)優(yōu)于后設(shè)物權(quán)的原理，先產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于后產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)。第三種觀點(diǎn)為我國臺(tái)灣地區(qū)司法界通說，認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不可能發(fā)生競合。在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，只能由其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，只有承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)榉蓊~與實(shí)物非屬同一，故不發(fā)生競合的問題。

　　鑒于上述不同看法所存在的分歧，筆者認(rèn)為兩種優(yōu)先購買權(quán)是否發(fā)生競合，有必要先對“共有份額之處分”與“共有物之處分”進(jìn)行區(qū)分，便于論述更為清楚明了。兩種處分的區(qū)別主要體現(xiàn)在：

　　1、客體不同。對“共有份額之處分”的客體是共有份額，而對“共有物之處分”客體是共有物。物與份額之不同，是顯而易見的。共有物之處分，不以就共有物全部為之必要，雖系就共有物之某特定部分為之，且該一部分之所值低于其應(yīng)有部分所應(yīng)分得之一或未超過其應(yīng)有部分之比例者，仍屬之。{1}這一解釋明確了共有物處分的對象，不論是否整體或特定部分，不論是否為應(yīng)有份額所應(yīng)分得的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，其都屬于共有物的處分。權(quán)利之客體乃是物，若處分物則必處分物上之權(quán)利，所以對共有物之處分，必然處分了共有物上所及的共有人之權(quán)利份額；但處分應(yīng)有份額則不代表處分物，因?yàn)椋海?）應(yīng)有部分為抽象的存在，而非共有物在量上之分割；（2）應(yīng)有部分并不局限于共有物之特定部分，而是抽象存在于共有物之任何微小部分。{2}

　　2、范圍不同。對共有份額的處分只限于法律處分；而對共有物的處分則既包括法律處分，又包括事實(shí)處分。所謂處分包括法律上之處分及事實(shí)上之處分兩類。法律處分，是指依照所有人的意志，通過某種民事法律行為對財(cái)物進(jìn)行處理，來改變、限制或消滅所有人對其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，從而使所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，如出賣、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等。事實(shí)處分，是指消耗、改變或消滅財(cái)產(chǎn)的行為，包括生產(chǎn)消費(fèi)和生活消費(fèi)，由于共有人的應(yīng)有份額本身只是一種抽象的權(quán)利范圍，而不是對某一部分共有物享有權(quán)利，所有共有人對其份額不可能進(jìn)行事實(shí)上的處分，所以其實(shí)施處分行為主要是限于法律上的處分。

　　3、前提不同。按份共有人對其應(yīng)有份額的轉(zhuǎn)讓，無需征得其他共有人的同意，得直接出讓自己的應(yīng)有份的權(quán)利。而對共有物的處分（包括事實(shí)上的處分和法律上的處分）應(yīng)征得共有人全體的同意。如《瑞士民法典》第648條：“物的轉(zhuǎn)讓或負(fù)擔(dān)以及為物之使用目的變更，須全體共有人，始得為之，但全體共有人一致達(dá)成相反合意的除外。”{3}《德國民法典》第747條對此有最為言簡意賅的表述：“各共有人均可以處分其份額。整個(gè)共有物僅可以由全體共有人共同處分。”{4}

　　4、結(jié)果不同。“將共有物特定之一部分讓與他人或?yàn)槠渌幏郑讼凳故茏屓嘶蚱渌麢?quán)利人就該一部分取得單獨(dú)所有權(quán)或其他權(quán)利，而讓與應(yīng)有部分，受讓人仍按其應(yīng)有部分與他共有人繼續(xù)共有關(guān)系。”{5}

　　兩者的共同點(diǎn)就是在行使權(quán)利時(shí)的限制，即法律所設(shè)定的其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。該制度為保護(hù)其他共有人利益，維護(hù)共有關(guān)系而設(shè)，從而在一定程度上限制了出賣人的處分權(quán)。

　　二、共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不會(huì)發(fā)生競合

　　通過對“共有份額之處分”與“對共有物之處分”進(jìn)行區(qū)分，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，所謂按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合，是一個(gè)不存在的問題，是人們想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤解。

　　（一）、從兩者的客體性質(zhì)來分析不會(huì)發(fā)生競合。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，其在現(xiàn)行法上的根據(jù)是《中華人民共和國民法通則》第78條第3款。該款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，其現(xiàn)行法上的根據(jù)是最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條、《中華人民共和國合同法》第230條以及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條。如《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

　　從上述法律條文來看，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)系針對共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言，優(yōu)先購買權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)乃針對出租人出賣租賃房屋而設(shè)，優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物。結(jié)合上文分析的共有份額與共有物之不同，就可清楚明白，在共有物出租給他人使用的情況下，當(dāng)（一個(gè)或數(shù)個(gè)）按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，而承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)（全體）按份共有人作為出租人轉(zhuǎn)讓共有物（租賃物）時(shí)，也只有承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，而不存在按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。共有份額之不同于共有物，在民法理論上，尤為明顯。{6}因此，兩優(yōu)先購買權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無從并存乃至發(fā)生沖突，沒有可比性。{7}

　　（二）、從轉(zhuǎn)讓的前提條件分析也不會(huì)發(fā)生競合。根據(jù)各國民法的普遍規(guī)定，共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分必須征得全體共有人同意，本文已作詳細(xì)地說明和列舉。基于此，我們就可以得出共有人優(yōu)先購買權(quán)前提具有單一性，而承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使前提則具有多重性的特點(diǎn)。

　　1、共有人轉(zhuǎn)讓共有份額可徑自行使，而不需其他共有人的同意，只要出賣人把份額出售給第三人，其他共有人就可在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)。即共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)條件比較單一，只要滿足形成權(quán)要求條件就可行使。

　　2、若一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人要處分共有物，必須全體共有人同意。（1）若其他共有人不同意，則不能處分共有物，當(dāng)然不能就共有物進(jìn)行買賣，則承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的直接前提（即“出租人出賣租賃屋”和“同等條件”的兩個(gè)要件）都無從談起。換言之，承租人要行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是多重的，首先是有全體共有人的同意，然后才可論及承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。（2）若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，即全體共有人一起轉(zhuǎn)讓共有物，因?yàn)榇藭r(shí)共有人并無意愿受得該標(biāo)的（不管是物還是份額），所以同意轉(zhuǎn)讓，則作為出賣人之一，此時(shí)共有人的優(yōu)先購買權(quán)根本就無從談起，自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購買權(quán)。此時(shí)，完全滿足了承租人行使優(yōu)先權(quán)的所有前提，由于共有人均作為了出賣人，不存在共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題，何來競合？

　　從另一個(gè)角度來說，共有是對所有權(quán)量的分割，各共有人的共有份額之和構(gòu)成一個(gè)完整的所有權(quán)。共有物的轉(zhuǎn)讓，也可以認(rèn)為是各共有人同時(shí)轉(zhuǎn)讓其所享有的共有份額。對于各共有人而言，同意轉(zhuǎn)讓共有物，當(dāng)然意味著同意轉(zhuǎn)讓共有份額。所以，在部分共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)（此處，涉及到“多數(shù)決原則”帶來的法律問題，將在后文論述），如果某共有人欲取得共有物的所有權(quán)，他完全可以向其他共有人提出收購共有份額的動(dòng)議，本欲出賣共有物的人，沒有理由不同意轉(zhuǎn)讓共有份額。這樣一來，在共有物可能轉(zhuǎn)讓以前，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為共有份額的轉(zhuǎn)讓了。反之，如果全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，則已經(jīng)表明沒有共有人有意受讓該共有物，一致轉(zhuǎn)讓共有物，此時(shí)承租人的優(yōu)先購買權(quán)才能得以行使。所以，以這個(gè)角度講，兩者亦不會(huì)產(chǎn)生競合問題。

　　綜上，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定及其間接基礎(chǔ)分析，兩優(yōu)先購買權(quán)因客體不同，前提基礎(chǔ)不一致，而無法發(fā)生競合。那又如何看待和解釋學(xué)者就競合問題而列舉的實(shí)例呢？最典型的例子莫不過于王利明先生曾做的如下舉例：“例如甲乙雙方共有一棟房屋，各享有一半的份額，雙方將該房屋出租給丙使用。在甲出售該房屋時(shí)，乙作為共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，而丙作為承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。如果雙方都主張優(yōu)先購買權(quán)，則發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)的競合問題。”{8}這段論述看似毫無漏洞，實(shí)則似是而非。既然甲乙雙方共有一棟房屋，根據(jù)各國民法的規(guī)定，共有物的處分必須征得全體共有人同意。《德國民法典》就對應(yīng)有部分和共有物的處分作了最言簡意賅的規(guī)定，該法第747條規(guī)定任何一名共有人均可以對其應(yīng)有部分進(jìn)行處分。對于整個(gè)共有物，只能由共有人共同處分。則由此看來，此案例中甲未征得乙的同意，則無權(quán)出售該房屋。如果乙同意出售該共有房屋，并授權(quán)甲獨(dú)立操辦房屋出售事宜，盡管從外人看是甲在出售房屋，但在法律上，該房屋的出讓人是共有人甲和乙。所以，所謂“在甲出售該房屋時(shí)”的說法，是一個(gè)法律上的表述錯(cuò)誤。而且，在共有人出讓共有物時(shí)，現(xiàn)行法并未賦予某一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，所謂“乙作為共有人享有優(yōu)先購買權(quán)”的說法，也沒有法律根據(jù)。{9}由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題時(shí)，往往將個(gè)別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認(rèn)識(shí)上存在分歧的主要原因。

　　三、實(shí)務(wù)中共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的解決

　　既然依現(xiàn)行法律，共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)兩者之間并不存在競合問題，哪為什么在實(shí)務(wù)中有如此之多的競合發(fā)生呢，原因主要有兩點(diǎn)：（1）人們對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋，即在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，也賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)；（2）在共有人處分共有物時(shí)由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競合。那么如何來看待和解決呢？

　　其一、是否應(yīng)該對承租人的優(yōu)先購買權(quán)作擴(kuò)張解釋，在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，也賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)？從立法目的的比較分析出發(fā)來討論就容易得出答案。法律賦予共有人以優(yōu)先購買權(quán)，在于限制共有人的增加，簡化穩(wěn)定共有關(guān)系，而規(guī)定承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，在于避免物的所有和利用相分離，盡可能地維持承租人對租賃物的利用狀態(tài)，以維護(hù)承租人的利益。那么，如果賦予承租人對份額的優(yōu)先購買權(quán)較之共有人優(yōu)先，會(huì)帶來什么樣的結(jié)果呢。

　　王澤鑒先生對此有一段精辟的舉例分析：甲、乙兩人共有一基地，出租于丙，甲出賣其應(yīng)有部分時(shí)，設(shè)乙有較先之優(yōu)先承買權(quán)時(shí)，即可取得整個(gè)基地之所有權(quán)，消除共有關(guān)系。其后乙出賣基地時(shí)，丙得為優(yōu)先購買，使土地所有權(quán)及利用權(quán)合而為一，設(shè)乙未出賣，而丙之租賃權(quán)消滅時(shí)，基地所有權(quán)仍由乙單獨(dú)取得；反之，若丙有較優(yōu)先之優(yōu)先購買權(quán)，則土地由乙、丙共有，租賃關(guān)系消滅時(shí)，共有關(guān)系仍繼續(xù)存在。{10}據(jù)此，筆者認(rèn)為，在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，如果賦予承租人以較優(yōu)先的優(yōu)先購買權(quán)，承租人并不會(huì)因此而成為共有物的所有人，物的所有和利用仍處于分離狀態(tài)，雖然承租人取得共有份額，對其利益保護(hù)有一定的意義，但實(shí)際價(jià)值不大，且有使法律關(guān)系復(fù)雜之嫌。另外一方面，承租人已有“買賣不破租賃”之法律保護(hù)，共有人取得所有權(quán)也不能解除租賃合同、對抗租賃權(quán)。如果基于立法政策的考慮，對承租人提供優(yōu)于第三人保護(hù)，賦予承租人對共有份額以優(yōu)先購買權(quán)，則該權(quán)也不應(yīng)凌駕于共有人優(yōu)先購買權(quán)之上。否則，不僅有損共有人的利益，使法律簡化共有關(guān)系的立法目的落空，對承租人也可能有不利影響，實(shí)際效果很可能與立法初衷背道而馳。

　　其二，“多數(shù)決原則”導(dǎo)致的競合。由于共有物之處分應(yīng)得共有人全體之同意，這有時(shí)極為困難，部分共有人如不同意時(shí)，難免會(huì)影響到共有物的有效利用，妨礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，一些國家和地區(qū)的立法突破了傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定，在共有人處分共有物的問題上，改為采用“多數(shù)決原則”，如我國臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第34條之一規(guī)定：“（1）共有土地或建筑改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其人數(shù)不予計(jì)算。”{11}全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)起草的《中華人民共和國物權(quán)法》（征求意見）第91條也規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者三分之二以上的共同共有人同意。”但在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則后，對少數(shù)共有人（此“少數(shù)”兼指“人數(shù)之少”和“份額之少”）的權(quán)益造成了重大影響，在實(shí)施過程中發(fā)生了眾多的問題和爭議。在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有沒有優(yōu)先購買權(quán)呢？設(shè)甲、乙、丙按份共有一房屋，共有份額各為1/3，租賃給丁使用。現(xiàn)甲、乙要求轉(zhuǎn)讓該房屋，如果丙不同意的話，甲、乙二人得徑行轉(zhuǎn)讓共有物。丁作為承租人，依法享有優(yōu)先購買權(quán)。則丙是否享有優(yōu)先購買權(quán)呢？如果有的話，丙與丁的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先呢？

　　王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行出賣共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。惟部分共有人出賣共有物，實(shí)質(zhì)上殆系出賣自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購共有物時(shí)，實(shí)與購買處分者之應(yīng)有問部分無異，亦享有優(yōu)先承購權(quán)。{12}此觀點(diǎn)值得贊同，但簡單的賦予少數(shù)共有人以優(yōu)先購買權(quán)并沒有完全解決問題，因?yàn)槿匀粫?huì)發(fā)生共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)務(wù)上所謂競合的問題。實(shí)際上，這一問題完全是由于實(shí)行“多數(shù)決原則”而引起的，所以單純的對兩優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行比較分析并不能解決問題。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購的情況下，多數(shù)共有人完全沒有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。如前所述，出讓共有份額還是出讓共有物，對多數(shù)要求轉(zhuǎn)讓的共有人在利益上沒有人任何區(qū)別。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人之舉，違反了民法的誠實(shí)信用和權(quán)利不得濫用原則。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額。{13}
　　【注釋】
　　作者簡介：宋宗宇，（1968—），男，四川達(dá)州人，重慶大學(xué)副教授、領(lǐng)導(dǎo)，西南政法大學(xué)法學(xué)博士生，主要從事民商法學(xué)研究．
　　*重慶大學(xué)法學(xué)院，重慶 400045
　　Law School，Chongqing University，Chongqing 400045
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　　{10}{12}王澤鑒．民法學(xué)說與判例研究（第三冊）（M）．北京：中國政法大學(xué)出版社，1998．352、348．
　　{11}月旦六法全書（千禧年版）（M）．臺(tái)北：元照出版公司，1999．4—205．