關(guān)鍵詞：民法典 抵押不破租賃 司法實踐 抵押合同 適用范圍

問題：司法實踐中應(yīng)如何理解和適用《民法典》“抵押不破租賃”規(guī)則？

相關(guān)法條：

《民法典》第四百零五條

第四百零五條　【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

中華人民共和國物權(quán)法【20070316】

第一百九十條　【抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系】訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

解答

所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有后，又用該財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。準確理解該規(guī)則，需要注意以下幾點：

第一，承租人須已經(jīng)占有租賃物。租賃權(quán)性質(zhì)上盡管屬于債權(quán)，但卻具有對抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力。也就是說，盡管其性質(zhì)屬于債權(quán)，但卻具有優(yōu)于物權(quán)的效力。而之所以要對承租人進行如此強度的保護，主要在于保護其使用狀態(tài)的穩(wěn)定，而使用的前提則是占有，加之占有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規(guī)則還是《民法典》合同編規(guī)定的“買賣不破租賃”，都在《物權(quán)法》《合同法》相關(guān)條文基礎(chǔ)上增加規(guī)定了能夠?qū)顾袡?quán)或者抵押權(quán)的只能是已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃物。換言之，如簽訂租賃合同尚未占有租賃物的承租人，僅為一般債權(quán)人，不能對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。

第二，在后的抵押權(quán)須已設(shè)立。“買賣不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質(zhì)上均為在后設(shè)立的所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)不得對抗在先設(shè)立的已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。故在“買賣不破租賃”場合，要求所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動；在“抵押不破租賃”場合，也要求抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。而《物權(quán)法》第190 條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響……”而訂立抵押合同，在動產(chǎn)抵押場合，固然往往意味著抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立（但在批準生效場合，抵押合同成立也不意味著就當然生效），但就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利抵押而言，僅簽訂抵押合同未辦理登記時，抵押權(quán)尚未設(shè)立，當事人只能依據(jù)抵押合同享有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，此種權(quán)利效力上要弱于物權(quán)，更不用說弱于可以對抗物權(quán)的租賃權(quán)了。尤其是抵押合同何時訂立難以判斷，在當事人之間惡意串通倒簽抵押合同而法院又缺乏手段認定的情況下，租賃權(quán)的保護將會面臨極大挑戰(zhàn)。就此而言，本條將在后的抵押權(quán)限于已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，而非僅僅簽訂抵押合同，不僅邏輯上更為周延，操作上也更為便捷。

第三，如何理解“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，一方面，是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物；另一方面，是指抵押權(quán)實現(xiàn)時，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對抵押物（同時也是租賃物）受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃權(quán)負擔的抵押物。此時，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？對此，存在不同觀點。有一種觀點認為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對此，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時是明知的，受讓人受讓抵押權(quán)時更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點則認為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時，其上有權(quán)利負擔這一事實受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當自擔風險，不得請求承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會影響抵押物的價值，受讓人可能會以較低的價格受讓抵押物，因而價格的貶損對其來說不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀點。

第四，關(guān)于“抵押不破租賃”的適用范圍。關(guān)于“買賣不破租賃”或者“抵押不破租賃”是僅適用于不動產(chǎn)租賃，還是適用于一切租賃，一直存在爭議。有觀點認為，應(yīng)當將其限于不動產(chǎn)租賃。我們認為，從立法論的角度看，該說確有一定道理。但從《民法典》相關(guān)條文的表述看，并未對適用范圍作出限制，故應(yīng)當理解為該規(guī)則適用于包括動產(chǎn)在內(nèi)的租賃。總之，在先租賃后抵押場合，權(quán)利順序為：已轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)﹥已設(shè)立的抵押權(quán)﹥未轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。

【解答出處】

摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用 》，人民法院出版社2020年版，第1084～1086頁。

來源：法信

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