江蘇省徐州賈汪利民房屋拆遷有限公司訴李景陽房屋拆遷補償安置合同糾紛案

本案關注點：安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產權卻歸被拆遷人所有。

　　【裁判要旨】
　　拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協議發生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權起訴要求變更或解除合同，但應當承擔違約賠償責任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產權卻歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產權置換變更為貨幣補償的，計算房屋補償價款的房屋面積應以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋單價應以起訴時同類型、同地段房屋的市場單價為準。
　　【案號】（2007）賈民一初字第558號
　　【案情】
　　原告：江蘇省徐州賈汪利民房屋拆遷有限公司（以下簡稱拆遷公司）。
　　被告：李景陽。
　　2003年9月4日，拆遷公司與李景陽簽訂房屋拆遷補償安置合同，約定：拆遷公司拆除李景陽所有的位于徐州賈汪夏橋洗運北里3號樓1－202室面積為52.05平方米的房屋一套，拆遷公司為李景陽提供安置房，位于徐州賈汪祥頤小區6號樓3－301室，面積為65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四條規定：“協議安置面積允許上下浮動3%，再超出面積部分（李景陽）不再交付購房款，超過過渡期限，拆遷公司按有關規定進行賠償。”合同簽訂后，徐州賈汪祥頤小區6號樓3－301室、面積為96平方米的住房卻被開發商另行出售給了他人，導致拆遷公司無法向李景陽交付約定的安置房。其間，拆遷公司多次找李景陽協商變更補償安置方式，以產權置換變更為貨幣補償，但李景陽一直不置可否。2007年7月10日，拆遷公司向法院起訴。
　　原告認為，開發商將安置房屋出賣給他人致使原告方違約，導致原拆遷補償安置合同無法履行。原告多次與李景陽協商，達不成變更補償安置方式的協議，李景陽又不主動行使權利。現起訴要求變更或解除合同，并愿意承擔應當承擔的違約賠償責任。
　　被告認為，如果將拆遷補償安置方式從原約定的產權置換補償變更為貨幣補償，房屋面積則應以96平方米、市場單價1600元計算，房屋補償金額應為150465.60元，過渡補助費用27072元，合計177537.60元。
　　【審判】
　　江蘇省徐州市賈汪區人民法院經審理認為，拆遷公司與李景陽僅就補償安置合同發生爭議向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為民事案件受理。開發商將安置房屋出賣給他人致使拆遷公司違約，導致原拆遷安置補償合同無法履行，在無法與李景陽協商達成變更補償安置方式的協議，李景陽又不主動行使權利的情況下，拆遷公司有權起訴要求變更或解除合同，但應當承擔違約賠償責任。拆遷公司要求以產權置換方式變更為貨幣補償方式，計算房屋補償面積應以安置房的實際面積96平方米計算，單價應以起訴時同類型、同地段的房屋市場價（1600元/平方米）為準，但應當扣除被拆遷人李景陽應當支付的合同約定的安置房與拆遷房的差價部分。
　　審理過程中，2007年8月3日，雙方當事人達成如下調解協議：拆遷公司于2007年8月31日前給付李景陽人民幣175000元，原2003年9月4日雙方簽訂的拆遷補償安置合同解除。本案最終以調解方式結案。

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