田青穗訴田青禾共有物分割糾紛案

本案關注點：按份共有人請求分割按份共有的不動產(chǎn)，人民法院分割時，要考慮房屋是否具有構(gòu)造上、使用上和登記上的獨立性。根據(jù)一物一權(quán)的原則，對于不符合產(chǎn)權(quán)分割標準的不動產(chǎn)，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動產(chǎn)各部位的使用權(quán)進行分割。

田青穗訴田青禾共有物分割糾紛案

　　【最高人民法院民一庭意見】
　　按份共有人請求分割按份共有的不動產(chǎn)，人民法院應當依照《物權(quán)法》第100條確定的原則予以處理。分割時，要考慮房屋是否具有構(gòu)造上、使用上和登記上的獨立性。根據(jù)一物一權(quán)的原則，對于不符合產(chǎn)權(quán)分割標準的不動產(chǎn)，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動產(chǎn)各部位的使用權(quán)進行分割。
　　【案情簡介】
　　田青禾與田青穗系田成山夫妻的養(yǎng)子和養(yǎng)女，二人之間并無血緣關系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田成山無遺囑，死亡后其法定繼承人亦未實際分割遺產(chǎn)。田成山夫妻生前與養(yǎng)子共同生活，因女兒已移居海外，兒媳與兒子關系不好，曾經(jīng)起訴離婚，而田青禾之子田瑛有輕度腦癱，故田青禾之母立遺囑將其名下全部房產(chǎn)指定給孫子田瑛繼承。但田氏夫妻的主要遺產(chǎn)是一幢二層德式小樓，建筑面積共計220平方米。除較大的門廳外共有7個可供居住的房間，但只有一個通向外面的通道和建在其中一間房間中的樓梯，除一個明顯為臥室的套間外沒有單獨的衛(wèi)生間，只在一層有一個廚房，因此，不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨進行產(chǎn)權(quán)登記的條件。故田青禾與田青穗在辦完養(yǎng)母的喪事后，將該幢房屋登記為田青禾、田青穗、田瑛三人按份共有。田青穗長期僑居海外，其繼承的不動產(chǎn)自己無法使用，因此曾找哥哥田青禾商議，情愿將房屋中自己繼承的份額轉(zhuǎn)讓給哥哥，請其按照雙方分別繼承的遺產(chǎn)份額，向自己支付補償款。田青禾認為，妹妹僑居海外，養(yǎng)父母均由自己長期負責照料，父親突發(fā)疾病死亡，未及留下遺囑；母親立遺囑將名下房產(chǎn)留給了孫子田瑛。田青穗一家生活條件優(yōu)越，又不打算回國定居，這套房屋由自己一家人使用合情合理，再說現(xiàn)在房屋升值，自己和兒子并無經(jīng)濟力量向妹妹支付補償款，故不同意分割共有財產(chǎn)，但承諾妹妹回國時可以無償在此居住。因多次協(xié)商未果，田青穗遂訴至一審法院，請求法院依照遺囑判決分割共有房屋。
　　【法院裁判情況】　
　一審法院經(jīng)審理查明：案涉房屋為田青禾、田青穗與田青禾之子田瑛按份共有，其中田青禾占1/6，田青穗占1/6，田瑛占2/3。按照當?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記條例，該房屋只能整幢登記，內(nèi)部也不具備拆分使用的條件。由于案涉房屋座落在市中心的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)一審法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，市場價為500萬元，其中1/6即16.67%，為83.35萬元。一審法院認為，田青禾、田青穗與田瑛三人通過繼承對案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，當事人之間對此亦無爭議。根據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定，“共有人約定不得分割不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予償。”因賠此，田青穗關于分割按份共有房產(chǎn)的訴訟請求，應當?shù)玫街С帧ｈb于該房屋不具有內(nèi)部分割后單獨進行產(chǎn)權(quán)登記的條件，而田青禾、田瑛確實經(jīng)濟困難，無力向田青穗支付83.37萬元補償款。為了充分發(fā)揮案涉房屋的使用價值，判決由田青穗使用案涉房屋一層向陽的一間，與田青禾、田瑛共用一層的衛(wèi)生間、廚房和通向街門的走道。田青禾與田瑛之間仍按不動產(chǎn)登記簿上記載的份額共有。三方當事人均不服一審判決，提出上訴。田青穗上訴稱：一審判決判非所請。自己正是因為已經(jīng)移居海外多年，無法實際使用繼承所得房屋，且與田青禾等協(xié)商分割房產(chǎn)不成才提起訴訟的。一審判決只考慮發(fā)揮物的使用價值，卻沒有考慮其本人根本無法使用該物的實際情況。田青禾提出讓自己回國時無償在此居住的辦法也是無法接受的，一是自己與田青禾之間其實沒有血緣關系，本來就不具有親兄妹之間的親密關系，加之父母均已病逝，以后自己回國的機會不多，下一代在國外長大，回國時也不可能與不具有親情的舅舅或表兄住在一起，故堅決要求法院判令分割繼承所得房產(chǎn)的相應價格。田青禾上訴稱：一審判決根本無法執(zhí)行，案涉房產(chǎn)雖然有七個可供居住的房間，但房屋是為一家人居住設計的，如果分割使用，衛(wèi)生間、廚房和樓梯均不配套。田青穗回國暫住沒有問題，但兩家人長期住在一起十分不便，而且妹妹也無此需求。田瑛系殘疾人，生活上需要他人照顧。自己一家經(jīng)濟困難，無力支付近百萬元的房價款給田青穗，故不同意分割共有財產(chǎn)。田瑛的上訴請求和理由與田青禾相同。二審法院審理認為，田氏兄妹與田瑛對于案涉房屋屬于按份共有，個人所占比例清晰無爭議。當事人的爭議在于如何分割訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)。對于共有關系解體時應當如何分割共有財產(chǎn)，我國《物權(quán)法》第100條第1款規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”根據(jù)這一規(guī)定，在案涉房屋不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨進行產(chǎn)權(quán)登記的條件下，不宜強行判決分割房屋的使用權(quán)，而是應當判決田青穗將其名下分得的房屋平米數(shù)，歸田青禾與田瑛所有，并根據(jù)評估的結(jié)果對田青穗應當分得的平米數(shù)折價，由田青禾、田瑛補償給田青穗。考慮到田瑛系殘疾人，田青禾一家確有經(jīng)濟困難，故二審法院在調(diào)解不成的情況下，最終判決：田青穗名下的1/6的房屋產(chǎn)權(quán)歸田青禾所有，田青禾自判決發(fā)生法律效力之日起60日內(nèi)，向田青穗支付房價款23.35萬元，其余60萬元，分三期于次年起每年6月向田青穗支付房價款20萬元，直至付清為止。

還有70%，馬上登錄可查看

今后不再推薦此類內(nèi)容