購買的新房，業主不愿繳納未收房之前的物業費。新房裝修時，物業公司以業主拒繳物業費為由，不予開通水、電，究竟誰有理？

案情

2017年10月，李某購買了位于君山某小區的一套房屋，合同約定，開發商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網連接，且納入城市供電網絡并正式供電。

2018年4月，開發商與某物業公司簽訂了前期物業服務合同，約定由物業公司為該小區提供物業管理服務，行使物業管理職能。

2019年5月，李某前往物業公司辦理收房等相關手續，發現房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》，未交納之前房屋未使用期間的物業服務費。

此后，物業公司以李某未交納之前物業服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續，且拒絕協助其開通用水、用電。

雙方經多次協商未果，李某無法裝修、入住，于是他將物業公司訴至法院，請求判令物業公司接通房屋內的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業服務費損失。

法院審理認為本案涉及兩類法律關系。

李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》，系物業服務合同法律關系，雙方對于物業管理費的交納產生糾紛，系物業服務合同糾紛。

物業公司拒不協助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權法律關系。

因李某訴請物業公司承擔侵權責任，故法院依法就李某訴請的侵權責任糾紛進行審理。

弘揚社會主義核心價值觀要求注重以人為本，倡導保護公民的生存權、發展權和居住權等，也是建設文明、和諧社會的必然要求。公民的生活權、生存權是公民的基本權利，依法應予保護，用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。

本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，并與城市公共供水、排水管網連接，交付時納入城市供電網絡并正式供電。在案證據足以證明，開通用水、用電的實際責任人系物業公司。李某于2019年5月至物業公司辦理交房手續后，物業公司以其未交納房屋空置期內物業公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協助其開通用電，故意侵害李某民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。

綜上所述，法院判決：物業公司協助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業管理服務協議》約定的物業服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業服務費損失。

這也與即將施行的《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款之規定相契合，即“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費?！?/p>

看到這里是否有疑問，“李某不繳納收房之前的物業服務費是否正確？”“《民法典》有無相關規定？”

法官釋疑

民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。 業主與物業公司簽訂的物業管理服務協議，屬于雙方平等自愿達成的協議，在履行過程中，雙方應當誠實有信，自覺履行約定之自身義務，這既是誠信原則和合同嚴守原則的要求，也是社會主義核心價值觀的要求。

根據最高人民法院發布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

司法實踐中，對于業主雖未收房，但前期物業服務工作實際已展開的，視為前期物業服務協議已經生效。根據最高人民法院發布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。故本案中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當繳納物業費，其不能以沒有享受到物業服務為由拒付。物業公司雖未提出反訴，仍可催告、追討。

在即將施行的《中華人民共和國民法典》中，對于物業服務人的報酬請求權也有明確規定，其中第九百四十四條第一、二款明確：

業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

最后，小編想說，誠信社會建設離不開每一個個體與組織的參與。

供稿：君山法院

編輯：韓爽

審核：古田、蔣立春