【案情】

上訴人（原審原告）董某某。

被上訴人（原審被告）上海國投置業有限公司（以下簡稱國投公司）。

上海市育嬰堂路53號房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋性質為私房，權利人為董某某，房屋類型舊里，建筑面積為22.0平方米。2009年8月7日，國投公司依法取得閘房管拆許字（2009）第8號《房屋拆遷許可證》，系爭房屋被列入拆遷范圍。2009年10月20日，董某某與國投公司簽訂滬閘（橋二）拆協字第1-074號《上海市城市房屋拆遷補償安置協議》（以下簡稱系爭拆遷協議），系爭房屋在協議（居住部分）中核定居住建筑面積1平方米，房屋貨幣補償款合計204,597.6元，居住困難戶貨幣補貼款合計992,202.4元及其他補貼、獎勵若干，總計1,678,610元，董某某戶選購配套商品房四套，需支付購房差價1,323,314元，其中105萬元從育嬰堂路59號張貴富戶處扣除，剩余273,314元由其戶另行支付；協議（非居住部分）核定非居建筑面積21平方米，房屋貨幣補償款合計571,200元，停工停業、設備設施重置成新補償50,000元，總計621,200元，董某某戶選擇119室商鋪一套，建筑面積37.72平方米，計1,372,425.60元，尚需支付商鋪購房差價款751,225.60元。之后，拆遷實施單位上海閘北動拆遷實業有限公司與董某某還簽訂《閘北區橋東二期舊區改造非居住期房過渡協議書》，約定：……；交付119室商鋪過渡期間，過渡費標準為每證3000元/月，如果房屋延期交付使用，超過約定期限3個月以內（含3個月）的，從超過之日起每月增發50%；超過約定期限3個月以上的，從超過之日起每月增發100%；……。現相關過渡費已實際支付至2016年1月。后因橋東二期就近安置動遷配套商品房項目局部調整，2012年11月10日，經原上海市閘北區規劃和土地管理局審核，準予對原《建設工程規劃許可證》中局部平面予以調整。董某某原選購的119室商鋪在調整后的規劃圖紙中已經不存在。后國投公司先后向董某某郵寄該公司分別于2016年9月21日和11月9日出具的《房屋交付通知書》，告知因特殊原因，原約定的119室商鋪無法交付，國投公司另行向董某某交付1205室商鋪，建筑面積為49.95平方米，如有異議，可予協商。后雙方因協商不成，董某某訴至原審法院。審理中，國投公司確認1205室商鋪的單價為42,780元/平方米。

【審判】

原審上海鐵路運輸法院經審理認為，國投公司依法取得房屋拆遷許可證，對系爭房屋進行拆遷。拆遷雙方經充分協商達成的系爭拆遷協議系雙方真實意思表示，協議內容符合法律法規和基地安置政策，當屬有效。系爭拆遷協議訂立并生效后，雙方均應按協議的約定履行各自義務。在董某某按約交付被拆遷房屋后，國投公司應按約定及時交付安置房屋。協商補償安置時，因安置的商鋪是期房，國投公司提供了當時建筑設計圖紙供董某某選擇，并無不當。房屋的建設需經行政主管部門審批，國投公司無法向董某某交付原選定的商鋪，是因規劃調整后的建設項目不再包含董某某選定的商鋪，國投公司在履行協議過程中主觀上并無過錯，法院也無法責令國投公司交付實際不存在的商鋪。系爭拆遷協議約定的商鋪客觀上無法交付后，國投公司提供了與董某某原選擇的商鋪位置等大體相近的商鋪，雖面積有增大，但結合系爭拆遷協議的內容、房地產市場價格變動等因素，國投公司提供的替代履行方式并未損害董某某的利益，法院予以準許。至于超出部分面積的價款，本著符合市場公平交易基本準則、適當傾斜保護被拆遷人利益的原則，法院酌定1205室商鋪價值為1,710,387.18元。因此，系爭房屋非居補償總款621,200元予以抵扣后，董某某應支付該套商鋪房屋差價款1,089,187.18元。

對于董某某主張的過渡費請求，在補償安置協議原約定的房屋無法交付后，國投公司過渡費一直支付到2016年1月，且之后兩次向董某某發出告知書。至此，國投公司已對交付不能采取了相應的補救措施，故酌情確定國投公司應當支付的過渡費付至2016年12月止，以每月6,000元計，合計66,000元。據此原審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條和第一百一十九條第一款之規定判決：一、上海國投置業有限公司應于本判決生效之日起十五日內向董某某戶交付上海市育嬰堂路65號1205室商鋪；二、董某某戶應于本判決生效之日起十五日內支付上海國投置業有限公司上址房屋的房屋差價款1,089,187.18元；三、上海國投置業有限公司應于本判決生效之日起十五日內支付董某某戶自2016年2月至2016年12月止的過渡費合計66,000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費80元，減半收取40元，由上海國投置業有限公司負擔。

上海市第三中級人民法院經審理后認為，根據原審法院判決和當事人訴辯意見，歸納本案的爭議焦點：（一）被上訴人國投公司與上訴人董某某對協商重新安置房屋存有分歧的情況下，國投公司提供的替代履行方式是否合法、合理；（二）國投公司應當支付的過渡費至何時。對于國投公司提供的替代履行方式是否合法、合理問題，根據《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，2009年10月20日，房屋產權人董某某與國投公司簽訂系爭拆遷協議，拆遷雙方經充分協商達成的系爭拆遷協議系雙方真實意思表示，協議內容符合法律法規和基地安置政策，當屬有效。系爭拆遷協議訂立并生效后，雙方均應按協議的約定履行各自義務。董某某依約交付了被拆遷房屋，而國投公司因2012年11月規劃調整，董某某原選購的商鋪已經不存在而無法履約，國投公司理應在知曉規劃調整后及時告知董某某并采取補救措施重新協商房屋安置問題，但直至2016年9月后才書面告知董某某無法向其交付原選定的商鋪，決定另行交付其他商鋪。誠然，在雙方協商補償安置時，因安置的商鋪是期房，國投公司提供了當時建筑設計圖紙供上訴人選擇，并無不當。后因規劃調整國投公司無法向董某某交付原選定的商鋪，這也非國投公司的主觀過錯，但客觀上該協議內容已無法履行，協議應當終止，需要雙方對安置協議（非居住部分）重新協商。但由于國投公司沒有及時告知董某某重新選擇新的安置房屋，而后期安置房源選擇空間小，董某某對重新安置的商鋪并不滿意，且該安置方案加重了上訴人董某某的經濟負擔。雖然在原審判決中酌定降低了商鋪的價格，酌情保護了被拆遷人利益，但國投公司作為協議的違約方理應采取更為積極的補救措施以彌補自己無法履行協議的過失。同時本院在調解中也了解到，國投公司在原審時也曾提出更符合上訴人董某某意愿的重新安置方案，只是在價位等方面曾提出異議，在二審案件調解中，上訴人董某某表示愿意接受該方案，但國投公司則認為原審已經判決，故二審中不同意以商鋪換住宅房的原調解方案。據此，二審法院認為在國投公司與董某某對協商重新安置房屋存有分歧的情況下，其提供的替代履行方式并不合理，也未能充分保障合同履約方的合法權益，對于雙方簽訂的系爭拆遷協議因被上訴人沒能如約交付商鋪導致協議無法履行,導致原協議部分終止。雙方在重新協商安置時上訴人有重新選擇商鋪還是住宅房安置的權利，現上訴人董某某在調解中同意國投公司曾提出的住宅房安置的方案并無不妥，國投公司應予配合解決。對于過渡費，按照協議約定應支付至房屋交付時，現國投公司雖對交付不能采取了相應的補救措施，但提供的替代履行方式并不合理，也沒有充分保障合同履約方的合法權益。故過渡費理應支付至雙方重新協商安置方案交房時。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷上海鐵路運輸法院（2017）滬7101民初250號民事判決； 二、確認上海國投置業有限公司與董某某2009年10月20日簽訂的《上海市城市房屋拆遷補償安置協議》中涉非居住部分協議終止；三、上海國投置業有限公司應與董某某戶重新協商簽訂非居住部分的房屋拆遷補償安置協議；四、上海國投置業有限公司應于本判決生效后15日內支付董某某戶自2016年2月至2018年2月過渡費150,000元，自2018年3月起上海國投置業有限公司應每月支付董某某戶過渡費6,000元至實際交房月止。二審案件受理費人民幣80元，由被上訴人上海國投置業有限公司負擔。

【評析】

本案系一起房屋拆遷安置補償合同糾紛案件，主要爭議涉及在雙方當事人在協議無法履行終止后對協商重新安置房屋存有分歧的情況下，違約方提供的替代履行方式是否合法、合理以及應當支付過渡費至何時的問題。

一、關于拆遷方未按約定履行房屋拆遷安置補償協議的法律后果

根據《中華人民共和國合同法》第八條規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”當事人所簽訂的合同生效以后，將在當事人之間產生法律約束力，各方當事人均應按照合同的約定全面地、嚴格地履行合同義務，任何一方當事人因違反有效合同所規定的義務均應承擔違約責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，系爭拆遷補償協議是拆遷方國投公司與被拆遷方董某某達成合意后簽訂的，且協議內容符合法律法規和基地安置政策，應屬于有效合同。依照協議約定，國投公司理應按照約定交付董某某在簽訂協議時所選定的房屋。但約定的安置商鋪系期房，因規劃調整后的建設項目不再包含選定的商鋪，故國投公司客觀上已經無法履行當初的約定內容，需承擔相應的違約責任。

 二、關于違約方提供的替代履行方式是否合法、合理的認定

在違約方國投公司無法履行協議約定的情況下，其向履約方提出了替代履行的方式，即向董某某提供與其原約定選擇的商鋪位置等大體相近的商鋪。該替代履行方式是否合法、合理，當事人對此存在較大的爭議。原審認定被上訴人為替代履行而提供的商鋪雖面積有增大，但結合系爭拆遷協議的內容、房地產市場價格變動等因素，國投公司提供的替代履行方式并未損害上訴人的利益。但二審經審理后認為在因規劃調整而導致客觀上已不能按原協議履約后，拆遷方國投公司沒有及時告知對方重新選擇安置房屋，而是單方面重新調整安置其他商鋪,這實質上是對協議履約方選擇權利的減損，且該安置方案加重了對方的經濟負擔。值得重視的是在審理中雙方曾有過更為符合履約方意愿的重新安置方案,也是拆遷方曾提供的,只是拆遷方現不同意了。二審法院認為對于違約方提供的替代履行方式是否合法、合理的認定,應在符合法律規定的前提下，尊重履約方的意愿，充分保障合同履約方的權益，且不能加大履約方的實際經濟負擔。故在拆遷方國投公司應重新與被拆遷方董某某協商安置方案，并支付過渡費至實際交房時止，充分保障合同履約方拆遷人的合法權益。

案例索引

（2017）滬03民終38號

來源：上海市第三中級人民法院